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Das Wichtigste in Kürze
Wer als Nießbraucher ein Grundstück selbst vermietet und gegen Zahlung auf sein Recht verzichtet, muss die Zahlung versteuern. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und damit eine über 30 Jahre alte Linie aufgegeben. Die Finanzverwaltung wendet die bisherige Rechtsprechung noch auf Ablösungen an, die bis zur Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt vereinbart werden.
Hintergrund
Ein Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, etwa Mieten. Seit 1992 galt eine Zahlung für den Verzicht darauf nach BFH und Finanzverwaltung als nicht steuerbare Vermögensumschichtung, also als bloßer Tausch von Vermögenswerten ohne Einkommensteuer.
Im entschiedenen Fall hatte eine Frau ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück ihrer Kinder, die eine Erbengemeinschaft bildeten. Sie vermietete das Grundstück selbst und verzichtete 2019 gegen eine Zahlung in Millionenhöhe auf ihr Recht. Das Finanzamt sah darin ein privates Veräußerungsgeschäft, also eine steuerpflichtige Veräußerung aus dem Privatvermögen. Das Finanzgericht Münster gab der Klage dagegen statt.
Die Entscheidung
Der BFH hob dieses Urteil auf. Die Zahlung sei eine Entschädigung, also ein Ersatz für entgehende Einnahmen, hier die künftigen Mieten. Sie gehöre daher zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entscheidend ist, dass der Nießbraucher beim Verzicht tatsächlich selbst vermietet. Ohne diese Nutzung hat das Recht nach Ansicht des Gerichts keinen eigenen wirtschaftlichen Wert.
Zudem gibt der BFH eine bisherige Voraussetzung auf. Bei eigener Mitwirkung lag eine Entschädigung bislang nur vor, wenn der Betroffene unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand. Darauf kommt es nicht mehr an, auch ein freiwilliger Verzicht führt zu steuerbaren Einnahmen. Die Umstände des Verzichts bleiben aber wichtig für eine mögliche Steuerermäßigung für außerordentliche Einkünfte. Gemeint ist ein günstigerer Steuersatz für Einnahmen, die zusammengeballt in einem Jahr zufließen. Dazu und zu Werbungskosten verwies der BFH die Sache an das Finanzgericht zurück. Werbungskosten sind Aufwendungen, die mit den Einnahmen zusammenhängen und diese steuerlich mindern. Im Finanzgericht wurde die Klage danach zurückgenommen und das Verfahren eingestellt.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat eine Übergangsregel festgelegt. Für Nießbrauchsablösungen, die bis zum Ablauf des Tages der Veröffentlichung im Bundessteuerblatt vertraglich vereinbart sind, gilt die bisherige Rechtsprechung weiter. Das Bundessteuerblatt ist das amtliche Veröffentlichungsblatt der Finanzverwaltung. Das Veröffentlichungsdatum nennt das Schreiben nicht.
Bedeutung für Ihre Praxis
Das Urteil betrifft das private Immobilienvermögen, nicht den Praxisbetrieb. Betroffen sind Praxisinhaberinnen und Praxisinhaber, die als Nießbraucher eine Immobilie selbst vermieten, etwa nach einer Übertragung an Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt. Ebenso betroffen sind Eigentümer, die eine Ablösung verhandeln.
Ob die Grundsätze auch ohne Vermietung durch den Nießbraucher gelten, hat der BFH ausdrücklich offengelassen. Nach Lutter kommt es künftig vor allem darauf an, ob der Nießbraucher selbst vermietet oder der Eigentümer vermietet und die Mieten nur weiterleitet. Ob die Übergangsregel auch für die aufgegebene Druckvoraussetzung gilt, lässt das BMF-Schreiben offen.
Was Sie tun können
- Betroffene sollten prüfen, ob eine Nießbrauchsablösung an einem selbst vermieteten Grundstück geplant ist und wann der Vertrag geschlossen werden soll.
- Geplante Ablösungen sollten vor Vertragsschluss steuerlich geprüft werden, da nach Ablauf der Übergangsregel Einkommensteuer anfallen kann.
- Die Umstände des Verzichts sollten festgehalten werden, weil sie für eine Steuerermäßigung bedeutsam sind.
- Kosten der Ablösung sollten belegt werden, da sie als Werbungskosten in Betracht kommen.
Fundstellen
- BFH, Urteil vom 10.10.2025, Az. IX R 4/24, BFHE 291, 197, Rn. 2–8, 20, 22–25, 30–43
- FG Münster, Urteil vom 12.12.2023, Az. 6 K 2489/22 E, EFG 2024, 392
- FG Münster, Beschluss vom 18.02.2026, Az. 6 K 2489/22 E
- BMF-Schreiben vom 21.10.2026, GZ IV C 1 – S-2253 / 00047 / 032 / 015
- Lutter, jurisPR-SteuerR 10/2026 Anm. 2 (09.03.2026)
- § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, § 22 Nr. 2 EStG, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 EStG, § 34 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 EStG, § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG, § 1030 Abs. 1 BGB, § 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 FGO
Rechtsstand: 30.10.2026
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand zum angegebenen Datum wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für Fragen zu Ihrer Praxis sprechen Sie uns gern an: Kontakt zur Rohwer Steuerberatung.