Miet- und Leasingkosten für Rauchwarnmelder sind nicht als Betriebskosten auf Wohnungsmieter umlegbar

Die Kosten für Leasing und Anmietung von Rauchmeldern sind keine Betriebskosten, die in die Betriebskostenrechnung eingestellt werden dürfen. Das Amtsgericht Dortmund sah in Miet- oder Leasingkosten sog. Kapitalersatzkosten und keine Betriebskosten.

Ein Vermieter installierte in einer Mietwohnung Rauchmelder, die er nicht gekauft, sondern angemietet hatte. In der Betriebskostenabrechnung stellte er die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder dem Mieter in Rechnung. Der Mieter weigerte sich, diese Kosten zu zahlen. Er ist der Meinung, dass die Mietkosten nicht umlagefähig sind, da sie die Anschaffungskosten ersetzen würden.

Nach Auffassung des Gerichts muss der Mieter weder die Kosten für die Miete noch die Kosten der Wartung der Rauchmelder tragen. Die Mietkosten sind nicht umlagefähig, weil sie an die Stelle der Anschaffungskosten treten und den Kapitalkosten zuzuordnen sind. Ebenfalls nicht umzulegen sind die Kosten für die Wartung der Rauchmelder. Zwar ist es grundsätzlich möglich, neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Auch sind die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und wären damit umlagefähig. Jedoch sind nach der nordrhein-westfälischen Bauordnung die Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder verantwortlich. Deshalb obliegt auch ihnen die Wartung der Rauchmelder. Ohne eine vertragliche Übertragung der Wartungspflicht auf den Vermieter kann dieser etwaige Wartungskosten nicht geltend machen, auch wenn er diese trägt.

AG Dortmund, Urt. v. 30.01.2017, 423 C 8482/16, LEXinform 4039781.

Bundesgerichtshof vereinfacht Betriebskostenabrechnung

Vermieter haben künftig größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Legen sie z. B. die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude um, müssen die Rechenschritte nicht mehr aus der Abrechnung ersichtlich sein, hat der Bundesgerichtshof* entschieden.

Damit hat das Gericht seine bisherige strenge Linie geändert, wonach eine in der zuvor beschriebenen Art und Weise durchgeführte Nebenkostenabrechnung bisher deren Unwirksamkeit zur Folge gehabt hätte. Zur Begründung verwiesen die Richter darauf, dass bereits in den vergangenen Jahren in anderen Entscheidungen mehrfach betont worden sei, dass an eine Nebenkostenabrechnung keine zu hohen Anforderungen zu stellen seien. So solle sich nicht nur der Aufwand für den Vermieter in Grenzen halten. Auch der Mieter habe ein Interesse daran, dass die Abrechnung übersichtlich bleibe und nicht zu viele Details enthalte.

In dem Fall teilten sich mehrere Gebäude einer Wohnanlage einen Müllplatz und zwei Heizstationen. Bei der Abrechnung hatte der Vermieter die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, diesen Schritt aber in der Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar gemacht.

In Zukunft muss der Rechenschritt zur Umlage der Gesamtkosten auf die Abrechnungseinheit in der Abrechnung nicht mehr aufgeführt werden. Es reicht vielmehr aus, die Gesamtkosten für die Abrechnungseinheit pro Kostenart darzustellen, aus denen sich die zu zahlenden Neben- und Betriebskosten für den Mieter errechnen.

*) BGH, Urt. v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15, MDR 2016, S. 262