Ausnahme bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten

Wer ein Gebäude anschafft, kann innerhalb der ersten drei Jahre größere Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln nur dann sofort als Werbungskosten absetzen, wenn diese nicht über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes liegen. Höhere Instandhaltungskosten führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die sich nur über die Abschreibung des Gebäudes steuermindernd auswirken.

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine Ausnahme: Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der erst nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht wurde, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. Das hat der Bundesfinanzhof in einem Fall entschieden, in dem sich die angeschaffte Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem mangelfreien Zustand befand.

Erst nach der Anschaffung begannen die Probleme. Die Mieterin verweigerte die Zahlung fälliger Nebenkosten, woraufhin die neue Eigentümerin das Mietverhältnis kündigte. Anschließend stellte sie erhebliche von der Mieterin verursachte Schäden, wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmel an Wänden und zerstörte Bodenfliesen, fest. Ein nicht gemeldeter Rohrbruch im Badezimmer verursachte hohe Folgeschäden. Aufwendungen von rund 20.000 € waren für die Instandsetzung erforderlich.

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung der neuen Eigentümerin, dass es sich dabei um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt, denn die Schäden waren im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden. Es waren auch keine nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängel und Defekte, die anschaffungsnahe Herstellungskosten sind.

BFH, Urt. v. 09.05.2017, IX R 6/16

Mietvertragliche Pflicht zur Gartenpflege umfasst nur einfache Arbeiten

Die häufige Formulierung in Mietverträgen, „Der Mieter übernimmt die Gartenpflege“, verpflichtet den Mieter nur zu einfachen Arbeiten, die ohne große Kosten und Fachkenntnisse zu erledigen sind. Solange der Garten nicht zu verwahrlosen droht, steht dem Vermieter auch kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartenpflege zu.

In einem vom Amtsgericht Würzburg entschiedenen Fall war zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart worden, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt, ohne dies näher auszuführen. Nachdem die Mieter trotz Abmahnung weder Bäume, Sträucher oder Hecken zurückschnitten, beauftragte der Vermieter einen Gartenbaubetrieb mit den Arbeiten. Die hierdurch entstandenen Kosten verlangte er von den Mietern zurück.

Zu Unrecht, nach Auffassung des Gerichts. Die im Mietvertrag allgemein gehaltene Aussage zur Gartenpflege bedeute nur, dass es zu den Pflichten des Mieters gehöre, im Sommer den Rasen zu mähen, im Herbst das Laub zu fegen und zwischendurch immer mal wieder Unkraut zu beseitigen. Gartenarbeiten, die über diese einfachen Tätigkeiten hinausgingen, seien Aufgaben des Vermieters. Die Kosten dafür kann der Vermieter aber im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Zu beachten ist dabei, dass es sich um fortlaufend wiederkehrende Aufgaben handeln muss. Der Turnus kann jedoch auch mehrjährig sein.

AG Würzburg, Urt. v. 24.05.2017, 13 C 779/17

Kein Gestaltungsmissbrauch bei Nießbrauch an vermietetem Grundstück zugunsten des studierenden Kindes

Eine Mutter räumte ihrer Tochter einen für fünf Jahre befristeten, unentgeltlichen Nießbrauch an einem bebauten Grundstück, das ihr allein gehörte, ein. Das Grundstück hatte sie seit Jahren an ihren Mann für dessen Betrieb vermietet. Während des Nießbrauchs vermietete die Tochter an ihren Vater, der es unverändert für seinen Betrieb nutzte und die Miete als Betriebsausgaben geltend machte. Die Mieten standen in voller Höhe der Tochter zu, die auch alle Kosten trug.

Diese Gestaltung ist nicht missbräuchlich. Sie diente dazu, das Studium der Tochter zu finanzieren. Den Eltern steht es frei, den Unterhalt in bar zu zahlen oder (auch befristet) eine Einkunftsquelle selbst zu übertragen. Führen steuerliche Gründe zu Letzterem, ist dies allein nicht rechtlich unangemessen. Auch Angehörige dürfen ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig gestalten. Die Verlagerung von Einkünften auf Familienangehörige mit geringerem Steuersatz widerspricht nicht den Wertungen des Gesetzgebers. Die Mietzahlungen waren auch vor der Gestaltung Betriebsausgaben. Mit der Gestaltung wurden daher keine steuerlich nicht abzugsfähigen Unterhaltsaufwendungen in den Bereich des Betriebsausgabenabzugs verlagert.

FG Baden-Württemberg, Urt. v. 13.12.2016, 11 K 2951/15, (rkr.)

Irritationen um die Mietpreisbremse

Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind seit 1. Juni 2015 in Kraft. Auf dieser gesetzlichen Grundlage wurden durch weitere Rechtsverordnungen der Länder in fast allen deutschen Großstädten entsprechende Mietbegrenzungen eingeführt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München ist die durch die Bayerische Staatsregierung angewiesene sog. Mieterschutzverordnung aufgrund nicht ordnungsgemäßer Begründung für München jedoch nicht anwendbar.

Der Mieter einer Wohnung in München hatte gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und auf Auskunft über die Miethöhe im vorherigen Mietverhältnis geklagt. Nach Auffassung des Gerichts kann der Mieter keine Auskunft von der Vermieterin über die vorherige Miethöhe verlangen. Ein Auskunftsanspruch setze voraus, dass die Wohnung in einem Gebiet liege, für das die Mietpreisbremse gelte. Das sei für die Stadt München nicht der Fall, da die Mieterschutzverordnung insoweit nicht mit Bundesrecht vereinbar sei. Aus der Verordnungsbegründung ergebe sich nicht, anhand welcher Tatsachen die Landesregierung zu der Auffassung gelangt sei, dass der Wohnungsmarkt in München angespannt sei. Die Begründung lege lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts ermittelt wurde. Das reichte dem Gericht nicht aus.

Hinweis: In zwei weiteren Urteilen des Amtsgerichts München wurde die Mieterschutzverordnung hingegen auch für München angewendet. In Hamburg hält das Amtsgericht Hamburg-Altona die Mietpreisbremse für unwirksam, weil es in der dortigen Mietpreisbegrenzungsverordnung ebenfalls an einer ordnungsgemäßen Begründung fehle. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat hingegen keine Bedenken. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung sei umfassend begründet und daher rechtswirksam. Die Berliner Gerichte halten die dortige Mietenbegrenzungsverordnung ebenfalls für wirksam. Endgültige Klarheit werden erst obergerichtliche Entscheidungen bringen.

AG München, Urt. v. 21.06.2017, 414 C 26570/16, LEXinform 0446679.

AG Hamburg-Altona, Urt. v. 23.05.2017, 316 C 380/16.

AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.06.2017, 913 C 2/17.

LG Berlin, Urt. v. 29.03.2017, 65 S 424/16, LEXinform 0446200.

Anerkennung von Verlusten aus teilweiser Vermietung durch Zeitmietverträge und als Ferienwohnung

Ein Ehepaar hatte die Wohnungen in einem Zweifamilienhaus zeitweise über Zeitmietverträge an feste Mieter und zeitweise als Ferienwohnung mit Verlust vermietet. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Zur Anerkennung sei eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Sie führe für diesen Fall zu keinem Gesamtüberschuss.

Das Sächsische Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Das ist selbst dann der Fall, wenn sich über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Die Überschusserzielungsabsicht für eine Ferienwohnung ist anzuerkennen, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Außerdem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschritten werden.

Im Urteilsfall lag nach Auffassung des Gerichts weder eine langfristige noch eine ausschließliche Vermietung an Feriengäste vor. Die Kombination von Zeitmietverträgen für jeweils mehrere Monate und die tageweise Vermietung an Feriengäste ist eine besondere Mischform. Sie erfordert zur Anerkennung der Verluste eine positive Totalüberschussprognose für das Zweifamilienhaus. Diese war im konkreten Fall nicht gegeben.

Der Bundesfinanzhof wird möglicherweise abschließend entscheiden.

Sächsisches FG, Urt. v. 06.03.2017, 6 K 1304/14, (Nichtzulassungsbeschw. eingel., Az. BFH: IX B 48/17), LEXinform 5020140.